Programme immobilier neuf : comment ça marche ?

Un programme immobilier neuf se déroule en plusieurs étapes bien précises entre la signature du contrat et la livraison. La procédure implique également le respect de règles relatives à l’achat de logements en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Mais avant de vous lancer dans cette aventure, vous devez vous poser les bonnes questions. À quoi dois-je m’attendre ? Quel type de logement répond à mes attentes et à mon budget ? À quel promoteur se fier ? Voici le déroulement d’un programme immobilier neuf.

La signature du contrat de réservation

Le dispositif Pinel et le PTZ ont grandement contribué à l’essor des programmes immobiliers neufs en France. Toutefois, quelques précautions s’imposent avant de signer le contrat de réservation. Prenez d’abord le temps de visiter le futur emplacement du bien immobilier. Explorez le quartier, imprégnez-vous de l’ambiance qui y règne… Pensez aussi à vous informer sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme) afin de connaître les projets à venir dans le coin.

Bien avant la signature du contrat de réservation, il convient aussi de s’assurer de la fiabilité du promoteur. Renseignez-vous sur son assise financière, sur ses garanties et particulièrement sur la garantie d’achèvement. Allez voir ses autres réalisations, visitez les logements ou appartements-témoins. Partez également à la rencontre d’autres acquéreurs. Pour vous guider dans votre quête, vous trouverez des programmes sur icade-immobilier.com où vous bénéficierez d’un accompagnement adapté à vos besoins. Les réalisations du promoteur immobilier y sont consultables.

La signature du contrat de réservation se fera entre l’acheteur et le promoteur immobilier. Cette formalité ne nécessite pas les services d’un notaire ; elle est réalisée au moment du lancement de la construction. L’acheteur dispose tout de même d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Il peut en effet renoncer à l’achat sans devoir fournir de justificatif ni de compensation financière. Autrement, le processus se poursuit par la signature de l’acte de vente définitif devant le notaire.

Le financement du logement sur plan

Les modalités relatives au financement du programme neuf seront déterminées au moment de la signature du contrat de réservation. Le paiement dans le cadre d’un achat sur plan se fait en fonction de l’avancée des travaux de construction. Cela implique un échéancier strict :

• 35% au moment de l’achèvement des fondations
• 50% dès l’achèvement du plancher du rez-de-chaussée
• 65% dès l’achèvement du plancher du haut
• 70% lors de la mise hors d’eau
• 80% dès l’achèvement des cloisons et lors de la mise hors d’air
• 90% à l’achèvement des travaux d’équipement
• 95% au moment de l’achèvement de l’immeuble
• 100% lors de la remise des clés (livraison du logement)

La durée des travaux de construction d’un bâtiment reste variable. Ils s’étendent sur 12 à 18 mois, selon la complexité de l’ouvrage, le type de parking prévu, le sous-sol… Rappelons que les dispositifs tels que le prêt à taux zéro (PTZ) ainsi que le dispositif Pinel soutiennent l’investissement dans les logements neufs. Ces aides permettent de financer une partie du projet, selon la localisation du programme et en fonction des ressources allouées.

Qu’en est-il des garanties ?

Face à l’ampleur du projet de logement sur plan et des éventuels risques encourus par l’acheteur, la loi impose de nombreuses garanties durant la construction. Il bénéficie notamment de la garantie de remboursement des fonds déjà versés en cas de défaut d’achèvement ou de résolution de la vente. Comptez également sur la garantie d’achèvement qui oblige le garant à fournir le budget nécessaire en vue de l’achèvement de la construction.

Plusieurs garanties entrent en compte après la livraison du logement. Il s’agit de la garantie biennale et de la garantie décennale. La première concerne les équipements et les matériels neufs. Elle demeure valable pendant deux ans. Quant à la garantie décennale, elle court sur 10 ans, concerne la bonne tenue du logement et couvre surtout les gros œuvres. L’acquéreur peut aussi compter sur la garantie dommage-ouvrage qui concerne le remboursement des frais relatifs à la garantie décennale.

La livraison du logement neuf

Lors de la livraison du logement neuf, l’acquéreur est tenu de s’assurer que les travaux réalisés sont bien conformes au contrat. C’est aussi l’occasion pour lui de scruter les moindres défauts de conformité. Ces derniers seront consignés sur le procès-verbal de livraison. En cas de dommage, le vendeur sera en charge d’y remédier. Il arrive que l’acheteur n’émette aucune réserve au moment de la remise des clés. Il dispose néanmoins d’un mois pour signaler les éventuels vices de conformité.

Quoi qu’il en soit, la prospection lors de la livraison doit être minutieuse. L’acheteur se doit donc de vérifier les revêtements aux sols et aux murs, les finitions, la peinture. S’ensuit la vérification des éléments de plomberie, du dispositif électrique, des systèmes d’aération et du VMC. Il faudra aussi vérifier les portes et les fenêtres. S’ouvrent-elles et se referment-elles correctement ? L’épaisseur du vitrage est-elle conforme à celle mentionnée dans le contrat ?

La vérification implique également les installations de climatisation et de chauffage. N’oubliez pas les équipements de la cuisine comme les plaques de cuisson et la hotte. Vérifiez aussi les installations électriques dans la salle de bain, le lave-linge, le chauffe-eau. Si nécessaire, l’inspection se poursuit dans le parking et la cave. Testez l’interphone ou le visiophone. Vérifiez aussi la présence de la boîte aux lettres.

Zoom sur les différentes catégories de logements neufs

Afin de répondre efficacement à la demande, les promoteurs immobiliers misent sur différentes catégories de logements neufs. Vous pouvez notamment investir dans des logements neufs achevés ou livrés. Dans ce cas, la vente ou la location ne peuvent se faire qu’après l’achèvement des travaux de construction. L’acquéreur dispose donc immédiatement d’une maison ou d’un appartement neuf.

D’un autre côté se trouvent les logements sur plan ou VEFA. N’étant pas encore achevés, l’acquéreur ne peut que se référer aux plans proposés par le promoteur. Ce dernier s’engage à construire puis à livrer un logement conforme aux plans. Cette option présente plusieurs avantages, néanmoins, l’acheteur doit rester vigilant et s’assurer de l’existence de garanties. L’acheteur n’aura pas à se soucier des formalités comme le permis de construire.