Anticiper la succession avec une SCI
Il n’est pas toujours facile de gérer une succession. C’est la raison pour laquelle de plus en plus de personnes optent pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) pour la transmission de leurs biens. Assez pratiques, elles permettent la détention et la gestion d’un capital immobilier par deux associés au moins. Découvrez ici comment anticiper une succession grâce à une SCI.
La création de la SCI et la modification des statuts
Avant toute chose, vous devez commencer par créer une SCI et avoir une idée de la façon dont vous pouvez modifier ses statuts lorsque le besoin se fera sentir.
La création
Pour créer une SCI, il est indispensable de bien rédiger ses statuts. Ils doivent comprendre le nom de la société et ceux de ses associés, l’activité qui est menée (elle ne doit pas être marchande), la durée de vie ainsi que les diverses contributions au capital. Ce dernier doit par la suite être mis sur un compte bancaire. Pour rendre votre démarche publique, faites une annonce légale. Rendez-vous ensuite au Greffe du tribunal de commerce pour déposer votre dossier d’immatriculation. Celui-ci doit compter certains éléments tels que vos justificatifs de domicile et d’identité, des preuves de publication et de paiement de fonds, etc.
Si vous souhaitez créer une organisation de ce type, Legalstart liste les avantages de la SCI dans cet article pour mieux vous éclairer sur la question.
La modification des statuts
Le changement des statuts d’une SCI intervient dans certains cas bien précis : décès d’un associé, modification du capital, changement d’adresse, remplacement du gérant, etc. Il se fait suivant certaines règles. L’organisation d’une assemblée générale est par exemple indispensable. Au cours de cette réunion, les associés devront discuter des modifications statutaires qui s’imposent. Une publication légale ainsi qu’un dépôt de dossier au Greffe du tribunal sont aussi nécessaires.
Comment transmettre des biens à vos enfants avec une SCI ?
Avec une SCI, vous avez plus de facilité pour l’organisation de l’héritage de vos enfants. Toutefois, vous devez d’abord respecter certaines étapes.
Le partage du capital social entre les bénéficiaires
Si vous êtes déjà propriétaire de votre immeuble, vous avez la possibilité de l’ajouter au capital de la société civile immobilière sous la forme d’une contribution en nature. En revanche, si vous n’en avez pas encore fait l’acquisition, n’hésitez pas à passer par le biais de la SCI.
Au moment de la création de cette dernière, vous devez décider de la façon dont le capital sera partagé. Si vous souhaitez toujours avoir un grand pouvoir de décision en ce qui concerne la gestion, il vous est possible de garder la plus grosse part des fonds. Le reste pourra être distribué entre vos enfants qui deviendront de ce fait vos associés et devront alors participer à la gestion du bien.
La donation-partage
Afin d’éviter le paiement de grosses sommes pour la succession, vous pouvez opter pour une donation-partage. Celle-ci consiste à transmettre vos parts sociales à vos enfants pendant que vous êtes en vie. Elle est assez avantageuse en ce sens qu’elle vous permet de léguer des titres à vos héritiers à hauteur de 100 000 € sans que vous ayez à payer des frais.
Le démembrement de propriété
Si vous habitez un bien immobilier que vous avez prévu de léguer, vous avez la possibilité d’y rester jusqu’à votre décès en optant pour un démembrement des parts. Dans ce cas, vous en conservez le droit de jouissance. Vous pourrez donc vivre dans le bien immobilier ou le louer pour récupérer les loyers. Seule la nue-propriété est alors léguée à vos héritiers. À votre décès ceux-ci pourront récupérer le droit de jouissance des parts sociales sans aucun paiement de droits de succession.
Ce qu’il y a à faire en cas de décès
Lorsque vous décédez, c’est normalement votre héritier direct qui bénéficie de vos parts. Très souvent, vos bénéficiaires sont déjà vos actionnaires. Leurs parts leur reviendront donc.
Toutefois, si vos associés n’héritent pas de vous, les statuts peuvent alors prévoir une clause d’agrément. Dans de pareilles circonstances, il est possible que les actionnaires n’acceptent pas vos héritiers comme collaborateurs. Lorsque cela se produit, ils sont donc tenus de payer à ces derniers les parts qu’ils ne peuvent pas toucher.
Pourquoi opter pour une SCI ?
La SCI est une solution qui est avantageuse sur de nombreux plans.
Une réduction des dépenses
L’un des plus gros avantages de la SCI est lié aux économies qu’elle vous permet de réaliser sur certaines dépenses obligatoires. En réalité, lorsqu’il s’agit d’un cas traditionnel de transmission de biens, un droit de succession est retenu sur l’héritage à des taux qui varient en fonction de la valeur de ce dernier. Ce qui n’est pas le cas avec une SCI. Par ailleurs, sur le plan fiscal, il vous revient de faire un choix entre l’impôt sur les sociétés et celui sur les revenus.
Une gestion beaucoup plus souple
Dans le cadre d’une transmission de biens classique, tous les bénéficiaires sont soumis au régime de l’indivision. Ce qui veut dire qu’ils possèdent tous le bien immobilier et qu’ils doivent toujours se mettre d’accord lorsqu’il s’agit de grandes décisions en rapport avec leur héritage. En revanche, si vous faites le choix d’une SCI pour l’achat d’un immeuble, vos bénéficiaires pourront éviter l’indivision et les difficultés qu’elle peut parfois engendrer. En effet, grâce à leurs parts sociales, ils sont associés et possèdent tous une partie du bien.
De plus, les statuts définissent très clairement les rapports entre les bénéficiaires, ainsi que les règles relatives à la vente de parts ; ce qui facilite la gestion. Cette façon de procéder a donc le mérite d’anticiper et surtout de régler les potentiels conflits qui peuvent naître entre les associés.
Un meilleur contrôle de votre patrimoine immobilier
Grâce à une SCI, vous pouvez mieux contrôler votre patrimoine, en vous basant sur ses statuts. Ainsi, vous pouvez installer un contrôle beaucoup plus rigoureux des nouveaux arrivants et bloquer l’exécution de certaines opérations. Ce qui fait qu’aucun associé ne peut par exemple décider de céder ses parts sans votre approbation. Vous pouvez aussi préciser dans les statuts que vous comptez jouir de votre bien immobilier, même après avoir transmis des parts à vos enfants.
